不動産 Q&A

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「重要事項説明とは?」⑤
A.不動産業者を規制する法律「宅地建物取引業法」の第35条では、不動産業者(宅地建物取引業者)に不動産取引において取引の相手方に対し、物件に関する法律関係、 その他必要な事項について書面を交付して説明することを義務付けています。

前回に引き続き、今回も重要事項説明についてのお話の第5回目です。今回はマンション(区分所有建物)についての内容を中心に触れていきます。
専用使用権
使う側にとっては当たりまえ過ぎて、気にもなりませんが。マンションの各部屋についているバルコニーは、マンション全体の所有者の共有部分になっているのをご存知でしょうか。
ちょっとややっこしいですが、バルコニーはみんなのものを、各部屋の所有者が独占して使うことができる(専用使用権)ことになっています。
このバルコニーのように、売買される部屋を買うことに付随した、専用使用権があります。これは区分所有法やマンションの管理規約に定められています。特に、管理規約には、購入しようとするマンションに住んでからの生活に深く関わってくる内容が定められていますので、十分に確認しておきましょう。
専用使用権として代表的なものとしては、バルコニーの他に「駐車場」「トランクルーム」「専用庭」などがあります。なかには、無料のものと有料のものがありますので注意が必要です。
管理費と修繕積立金
管理会社に対する委託形態がどのような内容(自主管理、一部委託、全部委託)になっているか、月々の管理費、修繕積立金の額がいくらかを確認することは最低限必要ですが、ここではその他にも次のような内容についても確認が必要です。
① 管理費等の滞納は
稀に、売主さんがこれらの費用を滞納している場合もあります。そんな時には、その滞納をどのように処理するのか、引渡しを受けてから管理組合等とのトラブルに巻き込まれないように確認しておく必要があります。
② 修繕計画について
マンションの管理組合では、外壁の修繕工事に代表される、大規模修繕計画が決められていることがほとんどです。こういった工事の費用は、普段から所有者が積み立てている修繕積立金が使われます。多くは、それでは足らずに、一時負担金が必要になります。
入居後すぐに工事が始まり、一時負担金が必要になるという計画がないかどうか確認します。また、こういった計画がしっかりとできているかどうかは、そのマンションの価値にも影響するということも認識しておきましょう。
管理規約の定め
先にも触れたとおり、マンションを購入する方にとって、管理規約の内容を確認しておくことは、非常に重要なことですが、そのなかでも、次に挙げるような内容については、特に事前に説明を受けて、納得してお必要があります。
① ペットについて
犬や猫などの小動物を飼いたいという方はもちろん、飼いたくないという方もしっかりと確認しましょう。ペット可であれば、エレベーターや敷地内に、飼主さんとペットが一緒に移動することになります。
② フローリング
中古マンションでは、購入後にリフォームをしてから、入居することもよくあります。リフォーム工事をする際にも、フローリングの可否、また、可能であっても、その材質に一定の条件がついている場合がほとんどです。
その他、ピアノなどの楽器の使用、事務所としての利用が可能になっているかどうかなどについて確認しなくてはなりません。
マンションでの注意点をみてきましたが、マンション生活は、他の所有者との共同生活という一面もあります。住んでから後悔しないように十分に確認しましょう。
(次回に続く)

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「重要事項説明とは?」④
A.不動産業者を規制する法律「宅地建物取引業法」の第35条では、不動産業者(宅地建物取引業者)に不動産取引において取引の相手方に対し、物件に関する法律関係、 その他必要な事項について書面を交付して説明することを義務付けています。

前回に引き続き、今回も重要事項説明についてのお話の第4回目です。今回も、その説明の内容について触れていきます。
飲用水
いわゆる「水道」の整備状況の説明です。日本では蛇口をひねれば水が出るのが当たり前で、何でわざわざ水道の説明を聞かなくてはいけないのだろうと思うかもしれませんが、特に土地や一戸建住宅においては、これも重要な内容のひとつです。
建物が建っていない土地の場合を考えてみましょう。購入しようとする土地には、当然、建物を建てます。そして、その建物には水道管を引かなくてはなりません。少なくとも水道メーターを新設する場合には加入金等の名目で費用が必要になりますので、その金額を知っておきましょう。
また、水道を自分の土地に引いてくる時に、土地の前の道路に水道管が配管(埋設)されていない場合もあります。配管されている場合でも、管の太さによっては、特別な設備が必要になったり、接続ができないなどという事も考えられます。いずれにしても、事前にどういった費用が必要になるかがポイントになります。
また、水道管の所有者も知っておく必要があります。多くの場合は市町村等ですが、まれに個人や法人が所有者という事もあります。その際には、使用するときの注意事項についても確認する必要があります。一戸建の場合は、既存の設備を使えばいいので見落としがちですが、将来の建替や売却を考慮しておくことも必要です。
ガス・電気
水道と同じように、都市ガスの場合も配管状況や負担金の有無などを確認しておきましょう。
また、プロパンガスの場合は、供給会社や同じく負担金の有無等を確認しておきます。
電気については、電力会社の確認と敷地内に電柱等がある場合には、現状を引き継ぐ事が前提となりますので、その契約内容や利用料収入等を確認しておきます。
高圧線が敷地の上を通っているようなケースは、設備関係ではなく、権利関係の説明箇所で、その内容や条件を確認しておくことになります。
排水設備
いわゆる「本下水」ということであれば、管の口径等の確認になりますが、「個別浄化槽」や土地取引の場合は、トイレなどの汚水、生活排水、雨水をどのように処理しているか、しなくてはならないかを確認する必要があります。
また、現状は本下水の設備がなくても、整備予定がある場合は、新たな費用が必要になりますので、その時期や内容を確認します。
工事完了時の説明
ここで説明が必要となるのは、取引しようとする物件が、未完成物件の場合です。完成済みの新築住宅、造成済の土地、中古住宅 (工事を伴わない場合) のときには説明が省略されます。
建物の建築工事や増改築工事、あるいは土地造成工事などを前提とする売買で、その工事が契約締結時点で完了していない場合には、図面や資料を用いて詳細に説明されることになります。なお、新築物件の場合には完成済みであっても、重要事項説明とは別途に建物について念入りな説明がされることが多くなります。
売買代金
この項目が独立して記載されている場合と、「売買代金以外に授受される金銭」 の項目の備考欄等に記載されている場合とがありますが、売買代金総額とその内訳 (土地価格、建物価格、消費税額) が、売買契約書に記載されたものと相違なければ問題ありません。
(次回に続く)
次回はマンション(区分所有建物)を中心にお送りします。

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「重要事項説明とは?」③
A.不動産業者を規制する法律「宅地建物取引業法」の第35条では、不動産業者(宅地建物取引業者)に不動産取引において取引の相手方に対し、物件に関する法律関係、 その他必要な事項について書面を交付して説明することを義務付けています。
 
前回に引き続き、今回も重要事項説明についてのお話の第3回目です。今回からも、その説明の内容について触れていきます。
法的な制限
「都市計画法と建築基準法」
ここでは、土地や建築物に対する規制でも、特に重要な内容の説明になります。購入しようとする、不動産を将来、売却しようとしたときに、その価値にも大きく影響してくる内容ですので、次のポイントに注目しながら説明を受けましょう。
最初のポイントは、現状の建物(もしくは建築予定の建物)が全ての法的規制をクリアしているかどうかです。
中古住宅などでは、建築当時は問題がなかったのに、途中で法律が変わってしまって、現状では不適格になってしまっているものもありますので注意しましょう。
代表的なところでは「建ぺい率」や「容積率」などです。建物が建っている場所には、これらの割合の上限が決められています。この他の規制も含めて、全てをクリアしていないということは、将来、建物を建て替えようと思っても、同じ広さのものが建てられないということにつながります。
そして、次に重要なのは、将来、建物を再建築するときに、特別な条件がつくかどうかです。
現状では問題のない建物でも、都市計画法、建築基準法以外の法律の規制も含めて、再建築する際には、高さ、構造、広さ以外にも様々な規制がある場合があります。売るのはまだまだ先だと安心しないで、確実に確認しましょう。
道路の状況は?
「敷地と道路の関係」
法的な制限の多くは、その土地に家を建てるときにかかる様々な規制の内容が中心ですが、そもそも土地には再建築ができないケースもあります。その原因の多くが、土地が接している道路が家を建てるための条件を満たしていないというものです。家が建てられない土地では、その価値にも重大な影響を及ぼします。資料などと併せて説明を受けましょう。
確認しておかなくてはならないのは、土地が道路に何メール接しているか(間口)ということと、土地が接している道路がどういう種類で幅(幅員)が何メートルかということです。基本は4メートル以上の道路(公道か許可を受けた私道)に2メートル以上接していない土地に建築物を建てることはできません。例外もありますが、その際には多くの条件が付されますので、その内容を確認します。
土地の間口と道路の幅員は土地の価値を決めるうえで、重要なファクターです。確実に確認しておきましょう。
私道のときは?
「私道の負担等に関する事項」
土地が接する道路が「私道」の場合には更に確認が必要です。まず、その私道が法律的に認められたものなのかどうかを確認しましょう。
道路を勝手に作って、そこに家を建てることは認められません。基本的には公的機関から許可を得た私道に面していないとなりません。代表的なものとしては、「位置指定道路」というものがあります。土地が接している道路がこの位置指定道路の場合には、役所にその許可当時の図面も保管されていますので、図面のコピーと一緒に確認しましょう。
更に、私道の場合その所有方法についても確認が必要です。今回売買される土地に、この私道持分が含まれるのか、その所有形態は共有なのか、細かく分かれた土地を別々に所有するのか、または、持分がないのかなどに加えて、私道を維持、管理するのに費用が必要なのかどうかも、確認しておく必要がります。
(次回に続く) 

おいしそう・・・でも食べられないんです。

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今日は暖かくて気持ちがいいですね。

サイクリングやドライブに出かけたくなります。でも今の時期は花粉もツライですねicon_cry.gif
 

少し前に、テレビで八潮市大瀬にある「イワコー」と言う消しゴム工場を紹介していました。

八潮市民の私も知らなかったのですが、けっこう有名な会社らしいです。

テレビで見てとても可愛かったので、親戚のちびっこにと買いに行ってきました!!

デザート・乗り物・文房具・おかず・動物・・・イロイロありすぎてかなり迷いました。

可愛さのあまりみんなに配っていたら、自分の分が1個しか残りませんでした。

1個50円ですが、工場に買いに行くとお得ですicon_eek.gif
工場見学も出来るそうです。ちびっこにはたまらないですね。

株式会社 イワコー ↓

http://www.iwako.com/

 

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1 「重要事項説明とは?」②
A.不動産業者を規制する法律「宅地建物取引業法」の第35条では、不動産業者(宅地建物取引業者)に不動産取引において取引の相手方に対し、物件に関する法律関係、 その他必要な事項について書面を交付して説明することを義務付けています。
 
前回に引き続き、今回も重要事項説明についてのお話の第2回目です。今回からはその説明の内容について触れていきます。
売買の対象は?
「不動産の表示」
ここには、取引の対象不動産を特定するために必要な項目が記載されます。土地と建物についての、所在、面積などです。土地や建物がどこにあって、どれくらいの広さなのか、その広さの根拠は、建物の新築年月日などの情報を確認します。確認するための資料としては「登記事項証明書」「公図」「土地測量図」「建物図面」などになります。特に面積については、その広さが実際に測量した面積なのか、そうでないかは重要なポイントです。
売主さんは誰?
「売主の表示」
売買対象不動産の売主さんが誰なのかが記載されています。多くの場合は「売主さん」=「所有名義人」になりますが、そうでない場合もあります。
例えば、対象不動産が相続物件のような場合では、登記名義人は亡くなった方のままで、売主さんは相続人というときもあります。また、売主さんが対象不動産を購入するために、まだ完全に引渡しを受けていな場合もあります。こういったケースは「売主さん」=「登記名義人」にはなりません。このように、誰が今回の取引の売主になるのかが明らかにされます。
誰かに貸している?
「第三者による占有」
これもまた多くの場合「売主さん」=「占有者(建物なら住んでいる人)」になりますが、いつもそうだとは限りません。
賃貸にしている場合などが代表的なケースです。こういった「第三者が占有」しているようなときは、契約条件によって二つのパターンがあります。
ひとつは、買主さんがその状態をそのまま引き継ぐ場合です。物件が賃貸用マンションで、それを入居者がいるまま売買されるようなケースです。その場合は、敷金などの入居者から預かっている金額を引渡し時までにどう処理するのか、入居者の方との契約がどうなっているのか、細かい部分まで確認する必要があります。
もうひとつは、対象不動産を占有している第三者に、そこから明け渡してもらった状態で物件の引渡しを受ける場合です。この場合は、契約で予定される引渡し時までに占有者が退去できないということが最悪の事態です。そうならないように、売主さんと占有者の間で、明け渡しに関しての約束が確実になされているかどうかを、書面などで確認しておかなくてはなりません。
取引に影響のある問題は?
「登記記録に記載された事項」
ここでは主に、取引が最後まで安全に行われるかどうかの確認が行われます。
多くの場合、売主さんは銀行に対する住宅ローンが残っているまま売買契約を締結します。その場合は銀行が対象不動産を担保にしている証として「抵当権」を設定しています。売主さんは引き渡し時に売買代金の一部で残った住宅ローンを精算して、その抵当権を抹消しなくてはなりません。そういった手続がスムーズに行われるかどうか、その借入内容の説明や抵当権の内容などが説明されます。
多くの場合はこの抵当権についての説明になりますが、その他にも金融機関から「差押」をされていたり、更に進んで「競売」の手続が済んでいたり、また裁判に巻き込まれていたりしているという特殊なケースもあります。こういったケースも含め、引渡しまでにどういったスケジュールで取引が進むのか、ここで十分に確認しておくことが必要です。
(次回に続く) 

フォトブックのご紹介

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rokuBook
こんにちは、レポーターの坂斉洋司です。「フォトブック」をご存知ですか?オリジナル写真集を作れる富士フィルムのサービスで「びっくり」するほどクオリティ高いです。カメラは時間を切り取る機械。写真集を見るたびにタイムスリップ出来ます。ちなみに写真は妻が撮影し、手前味噌ですが良く撮れていてこれまた「びっくり」です。坂斉家の日々日記「sakasai`s」はこちらからhttp://sakasais.petit.cc/banana/

草加せんべい「豊田屋」のご紹介

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豊田屋

全国にその名を轟かせる「草加せんべい」の草加煎餅共同組合の理事長でもあり、菓子博覧会で多くの受賞をされている「豊田屋さん」のご紹介です。草加市は、数多くのおせんべい屋さんがある「せんべいの街」。すなわち「草加せんべい醤油の香り」が草加の香りなのです。作り方は、うるち米を粉にしてから蒸してついた後、成型して乾燥させ焼き上げます。代表的なものは、円形の醤油堅焼きせんべいですが、ゴマ・味噌・唐辛子・ザラメ等様々な種類がつくられています。 ▼全国菓子博覧会名誉総裁賞(この賞は全国でも数店舗のみ受賞だそうです。▼全国菓子博覧会大臣賞▼全国菓子博覧会菓子博栄誉賞▼埼玉県米菓品評会知事賞最多受賞 有限会社 豊田屋 TEL048-922-2611 レポート:坂斉 洋司

日本百景の一つ「草加松並木」。

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松原並木
草加市の綾瀬川沿いに約600本、1.5kmの松並木が続いています。 この松並木は旧日光街道に沿っており、「日本の道百選」にも選ばれました。 冬には、松の木を害虫から守るために「こも巻き」が行われます。 周囲は公園として整備され、船運で栄えた宿場の面影を残します。 また、松並木の南側には「松尾芭蕉」の像があり、『おくのほそ道』の旅は、この後草加から東北へと拡がっていったのです。レポート:坂斉 洋司

松原団地駅のご紹介

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松原団地駅
松原団地造成時に完成。駅名決定の際は「駅名がバス停みたいだ」と言う声もあった。近くには獨協大学があり学生の乗り降りが多い。その後、駅名を「獨協大学前」に変更しようという動きが出たが、今度は地元の反対で立ち消えとなっている。ホームの駅名板には、小さく「獨協大学前」と記載されている。駅東側にある草加八潮工業団地にある企業の送迎バスの多くがこの駅に乗り入れている。 旧型の発車案内電光掲示板が最近まで残っていたが、新型のものに取り替えられた。 有名な車両撮影ポイントのため、珍しい臨時列車が運転されるときは、当駅のホームは鉄道ファンが集まることがある。 フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』より レポート:坂斉 洋司

草加駅 VARIE(ヴァリエ)のご紹介

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ヴァリエ
草加VARIE(ヴァリエ)は、伊勢崎線草加駅を降りたらすぐのバラエティに富む専門店街。 駅1階コンコース、改札口を挟んで北千住寄りに、Food Cellar(フードセラー)、越谷寄りに「Fashion Street(ファッションストリート)」があります。フードセラー内には、スターバックスコーヒー(TEL.048-922-8030)や私のおすすめのお店「北野エース」があります。北野エースでは世界中から選び抜かれた有名ブランド商品の数々、全国名地からお届けする名産品など販売しています。(北野エース 草加ヴァリエ店 TEL.048-920-6267) レポート:坂斉 洋司

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