草加市立病院についてご紹介いたします。

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私立病院
草加市立病院についてご紹介いたします。本年11月、草加市は市制施行50周年を迎えますが、当院も前身の「草加町国民健康保険直営診療所」が開設されてから半世紀という大きな節目を迎えます。 この国保診療所は、市制施行より一足早く昭和33年5月10日、金明町の新田駅東口バス回転広場(旧市立病院跡地)に開設され、内科・外科・産婦人科の3診療科、病床数2床でスタートしました。 以来、増改築や増床を行い、昭和36年2月「草加市民病院」(病床数25床)、昭和42年6月「草加市立病院」(病床数100床)と名称変更し、小児科を設置しました。この間、昭和39年2月には救急病院の指定を受けました。 その後、昭和49年3月にも増改築を行い病床数209床となり、診療科に整形外科や放射線科も加わりました。さらに、眼科、皮膚科、胃腸科、耳鼻咽喉科、循環器科も加わり、昭和62年12月には総合病院の承認を受けました。 そして、平成16年7月、現在の場所に新築移転し、18診療科(内科、呼吸器科、循環器科、消化器科、小児科、外科、整形外科、脳神経外科、皮膚科、泌尿器科、産婦人科、眼科、耳鼻咽喉科、リハビリテーション科、放射線科、歯科口腔外科、麻酔科、精神科)、病床数366床の新市立病院に生まれ変わりました。 当院は、草加市の歴史とともに歩み、人口急増や市民の皆さんの医療ニーズの高まりなどに対応して診療内容を充実させ、皆さんのいのちと健康を守るため、さらなる医療サービスの向上に努めています。

レポート:坂斉 洋司

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「重要事項説明とは?」⑦
A.不動産業者を規制する法律「宅地建物取引業法」の第35条では、不動産業者(宅地建物取引業者)に不動産取引において取引の相手方に対し、物件に関する法律関係、 その他必要な事項について書面を交付して説明することを義務付けています。

前回に引き続き、重要事項説明についてのお話です。第7回目の今回が最終回になります。
手付金の保全措置
契約時に売主、買主間で授受される手付金については、二つのケースがあります。売主が一般の方の場合と不動産業者の場合です。
売主が一般の方の場合には、手付金に対する規制はありませんので自由に決めることができます。ただし、あまりにも小額、その逆に高額になることは好ましいことではありませんので、あくまでも目安ですが、売買金額の1割前後から2割までが多いです。
不動産業者が売主の場合には、消費者(この場合は買主さん)保護の観点から法律的な規制があります。売主である不動産業者が以下に記載する金額以上の手付金を受け取る場合には、保全措置を講じないといけないというものです。
【保全措置を講じなくては
いけない手付金等の額】
・1,000万円を超える額
・売買代金の5%を超える額
(未完成物件の場合)
・売買代金の10%を超える額
(完成済物件の場合)
※いずれの場合も20%を超える手付金等を受け取ることはできません。
この項目では保全措置を講じる手付金等に該当する場合にのみ、その内容が説明されます。保全措置の対象となる場合には、銀行などの保全措置機関が発行した 「保証証書」 を受取るのと引き換えに手付金等を支払うことになります。また、万一のときの手続きも確認しておきましょう。
なお、「手付金等」とは契約時の手付金だけでなく、中間金、内金などの名目にかかわらず物件の引渡し前に支払われる金銭 (売買代金に充当されるものすべて) を含んでいます。したがって、契約時の手付金は保全措置の対象外でも、後からの中間金の支払いにより (その合計額が) 保全措置の対象となる場合には、同様に保証証書を受取る必要がありますので注意しましょう。
預かり金の保全措置
手付金の保全措置が、該当する場合には必須であるのに対し、こちらの保全措置は不動産業者の任意で、実際には 「保全措置を講じない」 とする場合が大半です。
保全措置を講じる場合でも、その対象となる 「支払金または預かり金」は、金額が50万円以上で不動産業者が受取る金銭 (報酬は除く)となっています。ただし、前項の保全措置を講じた手付金等および所有権移転が行われた後に支払う金銭 (業者が売主の場合) は除かれ、一般の(業者以外の企業も含む)売主へ支払う金銭などは対象外です。
その他
現在では、ほぼ皆無ですが項目では割賦販売の場合という項目は残っています。また、新築の売買で、住宅性能評価を受けている場合にはその内容が説明されます。
新築物件については、未完成の物件も含め、完成時の内容、アフターサービスの内容、引渡後の雨漏りなどの瑕疵に対する保証制度などについて詳しく説明を受けることになります。
備考
ここでは物件自体の問題点のみならず、嫌悪施設や騒音など周辺環境の問題点、近隣建物などによる将来的な問題点、その他さまざまな事項が記載されます。物件の価格や、購入後の費用に大きく影響する内容も含まれる場合も多いので注意しましょう。
ここまでお送りしてきた説明がひととおり終わると、買主は 「説明を受けました」 という署名と押印をすることになります、署名押印が終わった後は、買主が承認したものとみなされますので、どんな小さなことでも、納得するまで確認することが大切です。

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「重要事項説明とは?」⑥
A.不動産業者を規制する法律「宅地建物取引業法」の第35条では、不動産業者(宅地建物取引業者)に不動産取引において取引の相手方に対し、物件に関する法律関係、 その他必要な事項について書面を交付して説明することを義務付けています。

前回に引き続き、今回も重要事項説明についてのお話の第6回目です。今回は契約の解除の話を中心にお送りします。
契約の解除に関する事項
この項目では、いったん締結した売買契約を解除する場合における契約条項について、それぞれの概要が説明されます。したがって、ほとんどの内容が売買契約書の内容と同じになっています。つまり、たくさんある契約書の条項のなかでも、もっとも重要な内容のひとつだということです。以下には、その解約状況のそれぞれについて、詳しい内容に触れていきます。
手付解除
契約締結後でも、買主は支払った手付金を放棄して、売主は受取った手付金を返すのに合わせ、その手付金と同額を支払う(手付倍返し)ことによって、何の理由なく契約を解除できるという条項です。契約の相手方が契約の履行に着手するまでは、売主と買主の双方にこの解除権がありますが、一般の方が売主の場合では、この手付解除の適用期限を定めることがほとんどです。
ただし、売主が不動産業者の場合に適用期限を定めることは法律で禁止されていますので、この適用期限は契約の相手方が契約の履行に着手するまでということになります。
引渡前の滅失・毀損
引渡し前の天災などに基づく「危険負担」に対する特約。物件が滅失してしまったときは、買主に解除権を与え、修復が可能なときは売主の負担で修復をし、困難なときは売主に解除権を与える内容となっています。
民法では、契約締結後の引渡しまでの間に、天災等によって物件が滅失してしまったり、一部壊れてしまっても、買主は売買代金の全額を支払わなくてはなりません。契約締結後も売主がそこに住み続ける事が多い不動産取引では、これだと買主の責任が重過ぎるということもあって、この特約が必要となります。
融資利用の特約
ローン特約とも言われる条項です。あらかじめ定めた期限内に住宅ローンの承認が得られなかった場合に、買主が契約を解除できるというもの。この条項が適用されて契約が解除された場合には、売主は買主から受取った手付金等全ての金額を戻し、契約はなかったこと(白紙解約)と同じ状態になります。
そこで重要となるのが、この融資申込条件と承認を得る期日になりますが、その内容については後段「金銭の貸借に関する事項」で、申込金融機関名 、申込金額、金利、借入期間、返済方法 (元利均等・元金均等など)、特約の期限、不動産業者による斡旋の有無などが詳しく説明されます。
契約違反
契約違反があった場合の契約解除は 「契約の相手方が違反したとき、相当な期間を定めて催告をしたうえで解除できる」 と記載され、その際のペナルティなど詳細については後段の「損害賠償の予定または違約金に関する事項」に記載されています。損害賠償額または違約金の予定額について、当事者間で任意に定めることも可能ですが、一般的には20%とすることがほとんどです。また、売主が不動産業者の場合には、その金額は売買金額の20%までに制限されています。
その他にも、売主、買主間で契約の解除に関する内容を特約として決める場合には、この項目で説明されます。一旦締結した後に契約が解除される事は、そんなに多くあることではありませんが、だからこそ、その内容を十分に理解しておくことは、売主、買主双方にとって重要な事です。
(次回に続く)

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「重要事項説明とは?」⑤
A.不動産業者を規制する法律「宅地建物取引業法」の第35条では、不動産業者(宅地建物取引業者)に不動産取引において取引の相手方に対し、物件に関する法律関係、 その他必要な事項について書面を交付して説明することを義務付けています。

前回に引き続き、今回も重要事項説明についてのお話の第5回目です。今回はマンション(区分所有建物)についての内容を中心に触れていきます。
専用使用権
使う側にとっては当たりまえ過ぎて、気にもなりませんが。マンションの各部屋についているバルコニーは、マンション全体の所有者の共有部分になっているのをご存知でしょうか。
ちょっとややっこしいですが、バルコニーはみんなのものを、各部屋の所有者が独占して使うことができる(専用使用権)ことになっています。
このバルコニーのように、売買される部屋を買うことに付随した、専用使用権があります。これは区分所有法やマンションの管理規約に定められています。特に、管理規約には、購入しようとするマンションに住んでからの生活に深く関わってくる内容が定められていますので、十分に確認しておきましょう。
専用使用権として代表的なものとしては、バルコニーの他に「駐車場」「トランクルーム」「専用庭」などがあります。なかには、無料のものと有料のものがありますので注意が必要です。
管理費と修繕積立金
管理会社に対する委託形態がどのような内容(自主管理、一部委託、全部委託)になっているか、月々の管理費、修繕積立金の額がいくらかを確認することは最低限必要ですが、ここではその他にも次のような内容についても確認が必要です。
① 管理費等の滞納は
稀に、売主さんがこれらの費用を滞納している場合もあります。そんな時には、その滞納をどのように処理するのか、引渡しを受けてから管理組合等とのトラブルに巻き込まれないように確認しておく必要があります。
② 修繕計画について
マンションの管理組合では、外壁の修繕工事に代表される、大規模修繕計画が決められていることがほとんどです。こういった工事の費用は、普段から所有者が積み立てている修繕積立金が使われます。多くは、それでは足らずに、一時負担金が必要になります。
入居後すぐに工事が始まり、一時負担金が必要になるという計画がないかどうか確認します。また、こういった計画がしっかりとできているかどうかは、そのマンションの価値にも影響するということも認識しておきましょう。
管理規約の定め
先にも触れたとおり、マンションを購入する方にとって、管理規約の内容を確認しておくことは、非常に重要なことですが、そのなかでも、次に挙げるような内容については、特に事前に説明を受けて、納得してお必要があります。
① ペットについて
犬や猫などの小動物を飼いたいという方はもちろん、飼いたくないという方もしっかりと確認しましょう。ペット可であれば、エレベーターや敷地内に、飼主さんとペットが一緒に移動することになります。
② フローリング
中古マンションでは、購入後にリフォームをしてから、入居することもよくあります。リフォーム工事をする際にも、フローリングの可否、また、可能であっても、その材質に一定の条件がついている場合がほとんどです。
その他、ピアノなどの楽器の使用、事務所としての利用が可能になっているかどうかなどについて確認しなくてはなりません。
マンションでの注意点をみてきましたが、マンション生活は、他の所有者との共同生活という一面もあります。住んでから後悔しないように十分に確認しましょう。
(次回に続く)

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「重要事項説明とは?」④
A.不動産業者を規制する法律「宅地建物取引業法」の第35条では、不動産業者(宅地建物取引業者)に不動産取引において取引の相手方に対し、物件に関する法律関係、 その他必要な事項について書面を交付して説明することを義務付けています。

前回に引き続き、今回も重要事項説明についてのお話の第4回目です。今回も、その説明の内容について触れていきます。
飲用水
いわゆる「水道」の整備状況の説明です。日本では蛇口をひねれば水が出るのが当たり前で、何でわざわざ水道の説明を聞かなくてはいけないのだろうと思うかもしれませんが、特に土地や一戸建住宅においては、これも重要な内容のひとつです。
建物が建っていない土地の場合を考えてみましょう。購入しようとする土地には、当然、建物を建てます。そして、その建物には水道管を引かなくてはなりません。少なくとも水道メーターを新設する場合には加入金等の名目で費用が必要になりますので、その金額を知っておきましょう。
また、水道を自分の土地に引いてくる時に、土地の前の道路に水道管が配管(埋設)されていない場合もあります。配管されている場合でも、管の太さによっては、特別な設備が必要になったり、接続ができないなどという事も考えられます。いずれにしても、事前にどういった費用が必要になるかがポイントになります。
また、水道管の所有者も知っておく必要があります。多くの場合は市町村等ですが、まれに個人や法人が所有者という事もあります。その際には、使用するときの注意事項についても確認する必要があります。一戸建の場合は、既存の設備を使えばいいので見落としがちですが、将来の建替や売却を考慮しておくことも必要です。
ガス・電気
水道と同じように、都市ガスの場合も配管状況や負担金の有無などを確認しておきましょう。
また、プロパンガスの場合は、供給会社や同じく負担金の有無等を確認しておきます。
電気については、電力会社の確認と敷地内に電柱等がある場合には、現状を引き継ぐ事が前提となりますので、その契約内容や利用料収入等を確認しておきます。
高圧線が敷地の上を通っているようなケースは、設備関係ではなく、権利関係の説明箇所で、その内容や条件を確認しておくことになります。
排水設備
いわゆる「本下水」ということであれば、管の口径等の確認になりますが、「個別浄化槽」や土地取引の場合は、トイレなどの汚水、生活排水、雨水をどのように処理しているか、しなくてはならないかを確認する必要があります。
また、現状は本下水の設備がなくても、整備予定がある場合は、新たな費用が必要になりますので、その時期や内容を確認します。
工事完了時の説明
ここで説明が必要となるのは、取引しようとする物件が、未完成物件の場合です。完成済みの新築住宅、造成済の土地、中古住宅 (工事を伴わない場合) のときには説明が省略されます。
建物の建築工事や増改築工事、あるいは土地造成工事などを前提とする売買で、その工事が契約締結時点で完了していない場合には、図面や資料を用いて詳細に説明されることになります。なお、新築物件の場合には完成済みであっても、重要事項説明とは別途に建物について念入りな説明がされることが多くなります。
売買代金
この項目が独立して記載されている場合と、「売買代金以外に授受される金銭」 の項目の備考欄等に記載されている場合とがありますが、売買代金総額とその内訳 (土地価格、建物価格、消費税額) が、売買契約書に記載されたものと相違なければ問題ありません。
(次回に続く)
次回はマンション(区分所有建物)を中心にお送りします。

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「重要事項説明とは?」③
A.不動産業者を規制する法律「宅地建物取引業法」の第35条では、不動産業者(宅地建物取引業者)に不動産取引において取引の相手方に対し、物件に関する法律関係、 その他必要な事項について書面を交付して説明することを義務付けています。
 
前回に引き続き、今回も重要事項説明についてのお話の第3回目です。今回からも、その説明の内容について触れていきます。
法的な制限
「都市計画法と建築基準法」
ここでは、土地や建築物に対する規制でも、特に重要な内容の説明になります。購入しようとする、不動産を将来、売却しようとしたときに、その価値にも大きく影響してくる内容ですので、次のポイントに注目しながら説明を受けましょう。
最初のポイントは、現状の建物(もしくは建築予定の建物)が全ての法的規制をクリアしているかどうかです。
中古住宅などでは、建築当時は問題がなかったのに、途中で法律が変わってしまって、現状では不適格になってしまっているものもありますので注意しましょう。
代表的なところでは「建ぺい率」や「容積率」などです。建物が建っている場所には、これらの割合の上限が決められています。この他の規制も含めて、全てをクリアしていないということは、将来、建物を建て替えようと思っても、同じ広さのものが建てられないということにつながります。
そして、次に重要なのは、将来、建物を再建築するときに、特別な条件がつくかどうかです。
現状では問題のない建物でも、都市計画法、建築基準法以外の法律の規制も含めて、再建築する際には、高さ、構造、広さ以外にも様々な規制がある場合があります。売るのはまだまだ先だと安心しないで、確実に確認しましょう。
道路の状況は?
「敷地と道路の関係」
法的な制限の多くは、その土地に家を建てるときにかかる様々な規制の内容が中心ですが、そもそも土地には再建築ができないケースもあります。その原因の多くが、土地が接している道路が家を建てるための条件を満たしていないというものです。家が建てられない土地では、その価値にも重大な影響を及ぼします。資料などと併せて説明を受けましょう。
確認しておかなくてはならないのは、土地が道路に何メール接しているか(間口)ということと、土地が接している道路がどういう種類で幅(幅員)が何メートルかということです。基本は4メートル以上の道路(公道か許可を受けた私道)に2メートル以上接していない土地に建築物を建てることはできません。例外もありますが、その際には多くの条件が付されますので、その内容を確認します。
土地の間口と道路の幅員は土地の価値を決めるうえで、重要なファクターです。確実に確認しておきましょう。
私道のときは?
「私道の負担等に関する事項」
土地が接する道路が「私道」の場合には更に確認が必要です。まず、その私道が法律的に認められたものなのかどうかを確認しましょう。
道路を勝手に作って、そこに家を建てることは認められません。基本的には公的機関から許可を得た私道に面していないとなりません。代表的なものとしては、「位置指定道路」というものがあります。土地が接している道路がこの位置指定道路の場合には、役所にその許可当時の図面も保管されていますので、図面のコピーと一緒に確認しましょう。
更に、私道の場合その所有方法についても確認が必要です。今回売買される土地に、この私道持分が含まれるのか、その所有形態は共有なのか、細かく分かれた土地を別々に所有するのか、または、持分がないのかなどに加えて、私道を維持、管理するのに費用が必要なのかどうかも、確認しておく必要がります。
(次回に続く) 

おいしそう・・・でも食べられないんです。

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今日は暖かくて気持ちがいいですね。

サイクリングやドライブに出かけたくなります。でも今の時期は花粉もツライですねicon_cry.gif
 

少し前に、テレビで八潮市大瀬にある「イワコー」と言う消しゴム工場を紹介していました。

八潮市民の私も知らなかったのですが、けっこう有名な会社らしいです。

テレビで見てとても可愛かったので、親戚のちびっこにと買いに行ってきました!!

デザート・乗り物・文房具・おかず・動物・・・イロイロありすぎてかなり迷いました。

可愛さのあまりみんなに配っていたら、自分の分が1個しか残りませんでした。

1個50円ですが、工場に買いに行くとお得ですicon_eek.gif
工場見学も出来るそうです。ちびっこにはたまらないですね。

株式会社 イワコー ↓

http://www.iwako.com/

 

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不動産 Q&A

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1 「重要事項説明とは?」②
A.不動産業者を規制する法律「宅地建物取引業法」の第35条では、不動産業者(宅地建物取引業者)に不動産取引において取引の相手方に対し、物件に関する法律関係、 その他必要な事項について書面を交付して説明することを義務付けています。
 
前回に引き続き、今回も重要事項説明についてのお話の第2回目です。今回からはその説明の内容について触れていきます。
売買の対象は?
「不動産の表示」
ここには、取引の対象不動産を特定するために必要な項目が記載されます。土地と建物についての、所在、面積などです。土地や建物がどこにあって、どれくらいの広さなのか、その広さの根拠は、建物の新築年月日などの情報を確認します。確認するための資料としては「登記事項証明書」「公図」「土地測量図」「建物図面」などになります。特に面積については、その広さが実際に測量した面積なのか、そうでないかは重要なポイントです。
売主さんは誰?
「売主の表示」
売買対象不動産の売主さんが誰なのかが記載されています。多くの場合は「売主さん」=「所有名義人」になりますが、そうでない場合もあります。
例えば、対象不動産が相続物件のような場合では、登記名義人は亡くなった方のままで、売主さんは相続人というときもあります。また、売主さんが対象不動産を購入するために、まだ完全に引渡しを受けていな場合もあります。こういったケースは「売主さん」=「登記名義人」にはなりません。このように、誰が今回の取引の売主になるのかが明らかにされます。
誰かに貸している?
「第三者による占有」
これもまた多くの場合「売主さん」=「占有者(建物なら住んでいる人)」になりますが、いつもそうだとは限りません。
賃貸にしている場合などが代表的なケースです。こういった「第三者が占有」しているようなときは、契約条件によって二つのパターンがあります。
ひとつは、買主さんがその状態をそのまま引き継ぐ場合です。物件が賃貸用マンションで、それを入居者がいるまま売買されるようなケースです。その場合は、敷金などの入居者から預かっている金額を引渡し時までにどう処理するのか、入居者の方との契約がどうなっているのか、細かい部分まで確認する必要があります。
もうひとつは、対象不動産を占有している第三者に、そこから明け渡してもらった状態で物件の引渡しを受ける場合です。この場合は、契約で予定される引渡し時までに占有者が退去できないということが最悪の事態です。そうならないように、売主さんと占有者の間で、明け渡しに関しての約束が確実になされているかどうかを、書面などで確認しておかなくてはなりません。
取引に影響のある問題は?
「登記記録に記載された事項」
ここでは主に、取引が最後まで安全に行われるかどうかの確認が行われます。
多くの場合、売主さんは銀行に対する住宅ローンが残っているまま売買契約を締結します。その場合は銀行が対象不動産を担保にしている証として「抵当権」を設定しています。売主さんは引き渡し時に売買代金の一部で残った住宅ローンを精算して、その抵当権を抹消しなくてはなりません。そういった手続がスムーズに行われるかどうか、その借入内容の説明や抵当権の内容などが説明されます。
多くの場合はこの抵当権についての説明になりますが、その他にも金融機関から「差押」をされていたり、更に進んで「競売」の手続が済んでいたり、また裁判に巻き込まれていたりしているという特殊なケースもあります。こういったケースも含め、引渡しまでにどういったスケジュールで取引が進むのか、ここで十分に確認しておくことが必要です。
(次回に続く) 

フォトブックのご紹介

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rokuBook
こんにちは、レポーターの坂斉洋司です。「フォトブック」をご存知ですか?オリジナル写真集を作れる富士フィルムのサービスで「びっくり」するほどクオリティ高いです。カメラは時間を切り取る機械。写真集を見るたびにタイムスリップ出来ます。ちなみに写真は妻が撮影し、手前味噌ですが良く撮れていてこれまた「びっくり」です。坂斉家の日々日記「sakasai`s」はこちらからhttp://sakasais.petit.cc/banana/

草加せんべい「豊田屋」のご紹介

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豊田屋

全国にその名を轟かせる「草加せんべい」の草加煎餅共同組合の理事長でもあり、菓子博覧会で多くの受賞をされている「豊田屋さん」のご紹介です。草加市は、数多くのおせんべい屋さんがある「せんべいの街」。すなわち「草加せんべい醤油の香り」が草加の香りなのです。作り方は、うるち米を粉にしてから蒸してついた後、成型して乾燥させ焼き上げます。代表的なものは、円形の醤油堅焼きせんべいですが、ゴマ・味噌・唐辛子・ザラメ等様々な種類がつくられています。 ▼全国菓子博覧会名誉総裁賞(この賞は全国でも数店舗のみ受賞だそうです。▼全国菓子博覧会大臣賞▼全国菓子博覧会菓子博栄誉賞▼埼玉県米菓品評会知事賞最多受賞 有限会社 豊田屋 TEL048-922-2611 レポート:坂斉 洋司

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